Si este punto no se ha pactado expresamente en el contrato, el arrendador no podrá exigir el desalojo del inquilino por necesidad de la vivienda. Por eso es importante contar con un buen asesoramiento a nivel legal a la hora de redactar un contrato de alquiler. Asimismo, podemos afirmar también que el inquilino no puede de ninguna manera modificar o variar la forma del inmueble sin el consentimiento expreso del arrendador, bajo la pena que en caso de hacerlo deberá hacer que el inmueble regrese a su forma anterior y deberá pagar los daños y perjuicios que esto le cause al propietario.
¿Puedo echar a mi inquilino si necesito el piso?
El propietario de la casa te concede el derecho de usar y disfrutar de la propiedad, mientras que tú te comprometes a cuidar de ella y a pagar la renta a tiempo. “Aquí es importante señalar el entrelazamiento en esta transición, pues las políticas que hoy se anuncian se seguirán llevando a cabo en la próxima administración, están en el programa del próximo gobierno y además nos va a ayudar que funcionarios que actualmente tienen responsabilidades en materia de vivienda, en el próximo gobierno van a estar muy presentes”, complementó. Martí Batres destacó que este rol del gobierno de construir vivienda en renta asequible ha sido implementado por otras ciudades del mundo como París, Francia, y señaló que es necesario debido a que el mercado inmobiliario no produce vivienda cuyo costo esté al alcance de las clases populares.
Según la ley, esto se debe a que en la mayor parte de los casos, incluso cuando no hay un contrato o una clara situación jurídica, es demostrable que la propiedad es arrendada y que no pertenece al inquilino. El mandatario local confió en que la próxima administración de la Jefa de Gobierno electa, Clara Brugada Molina, llevará a cabo las tareas que se derivan de estos artículos para la construcción de vivienda asequible. En caso de que el arrendador obligue al inquilino a pagar por las remodelaciones o reparaciones dentro de la vivienda, este puede ampararse en el artículo 2412, apartado II, del Código Civil Federal.
El arrendador que no haga las obras que ordene la autoridad correspondiente como necesarias para que una localidad sea habitable, higiénica y segura es responsable de los daños y perjuicios que los inquilinos sufran por esa causa. Para la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios (AMPI), las medidas planteadas solo favorecen a los arrendadores y desincentivan la inversión privada de vivienda en renta. Estos factores, así como el hecho de que alrededor de 25% de las viviendas en la CDMX son de arrendamiento —unas 700,000—, llevaron a los impulsores de la iniciativa a proponer medidas que ayuden a quienes pagan una renta y ahora han visto afectados sus ingresos.
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A su vez, establece que el arrendamiento puede ser verbal o escrito (pero que escrito debe incluir ciertos requisitos); la obligación del arrendador de entregar la propiedad en buen estado; causas en las que se puede pedir la rescisión de contrato, etc. Por otro lado, los expertos que participaron en la redacción de la propuesta señalaron que, tras la polémica generada, lo que se busca es dar certeza jurídica a los arrendatarios y lograr que en el 100% de los casos haya contrato de arrendamiento, dado que actualmente en 59% de los casos los inquilinos no tienen contrato de arrendamiento, según datos dedl Inegi. Adicional, en su artículo 2403,m se propone que “en el caso de arrendamientos de vivienda, la ausencia de contrato escrito impedirá que pueda hacerse un desalojo, aún por incumplimiento del pago de la renta, hasta que no sea subsanada esta formalidad”, y que “el arrendamiento de vivienda no podrá ser menor a tres años”. En el artículo 2406, se plantea impedir que los inquilinos que no tengan un contrato escrito puedan ser desalojados en caso de una emergencia, incluso si incumplen con el pago de la renta. Igualmente, se propone que el arrendador pierda el derecho a conservar el depósito si termina el contrato de forma anticipada. Al emitir algunas observaciones por parte del Colegio de Notarios local, Homero Díaz Rodríguez, Notario Público número 54, destacó la importancia de que no se confunda el derecho a la vivienda digna con el tema de arrendamientos, ya que éste es un contrato entre particulares.
Ahora Morena va tras los caseros
Regula las relaciones entre copropietarios de edificios en régimen de propiedad de condominios en temas de administración; resolución de conflictos; derechos y obligaciones de los copropietarios; requisitos mínimos para la creación de un condominio; derecho de los condóminos a utilizar áreas comunes; reglas para la realización de obras; entre otros elementos. Agregó que conocer las normativas vigentes ofrece claridad, fomenta la resolución de conflictos y prepara a ambas partes para enfrentar sanciones legales; incluso hasta evita que se llegue a tribunales o conflictos entre particulares. En México, el 16.4% de las viviendas habitadas son rentadas, según datos del Instituto Nacional de Estadística y Geografía (INEGI). Sin embargo, muchos mexicanos desconocen las leyes que protegen a propietarios e inquilinos en materia de alquiler de vivienda, de acuerdo con Neivor. Señaló que esta iniciativa no coadyuva en resolver el problema de vivienda, al contrario, “lo agrava; lo que se debe buscar es proteger los arrendamientos de las personas de bajos recursos, ya que consideramos que si se aprueba en estos términos, se fomentaría de ilegalidad”. Destacó que en la propuesta de reforma al Código Civil local se busca establecer un sistema integral de acompañamiento y atención –por parte de diversas instancias de gobierno- a las personas desalojadas, consideradas como grupos vulnerables.
Particularmente en los arrendamientos destinados a habitación, cualquier pacto en contra es nulo y se tendrá por no puesto en el contrato. Ello no implica que, cuando se celebre un nuevo contrato, se pueda establecer un nuevo monto de renta. Además, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) y la Oficina de Equidad en la Vivienda e Igualdad de Oportunidades pueden proporcionar información sobre los derechos de los inquilinos en cada estado. En algunos casos, cuando la renta aumenta, el propietario puede solicitar que el inquilino cubra la diferencia en el depósito de seguridad, que usualmente equivale a un mes de renta. Los inquilinos tienen derecho a recibir una notificación por escrito con un periodo razonable de antelación, según las normativas locales. Si el propietario necesita la vivienda para sí mismo o para su familia, la Ley le permite recuperarla sin tener que esperar a que se cumplan los cinco años de alquiler.
Por su parte, el secretario de Desarrollo Urbano y Vivienda (SEDUVI), Inti Muñoz Santini, recordó que el aumento de las rentas se disparó sobre todo en el sexenio pasado y esto provocó el avance de una lógica neoliberal en la que la ciudad y la vivienda fueron vistas como un negocio, no como un derecho humano. Incluso señaló que entre 2012 y 2018 hubo zonas de la ciudad donde las rentas subieron por encima del tope de 10 por ciento anual que establecía el Código Civil hasta antes de las últimas reformas. Mantenerse informado sobre las tasas de inflación es crucial para ajustar las tarifas de alquiler de manera justa y equitativa, y así evitar pérdidas para los propietarios, al mismo tiempo que garantiza que los inquilinos no se vean abrumados por aumentos desproporcionados. Los arrendadores deben respetar los mismos límites de aumento que en los contratos escritos y notificar con tiempo suficiente cualquier ajuste en la renta.
“La posibilidad de ejecutar ajustes anuales permite a los propietarios responder de manera adecuada y anticipada a factores como la inflación, pagos prediales y los cambios en los costos operativos, sin comprometer la estabilidad financiera de los inquilinos”, indica Inmuebles24. De acuerdo con la experta, estas normativas contienen un conjunto directrices que buscan equilibrar los intereses de ambas partes. Por ejemplo, se establecen límites como el de que no puede exceder 10 % del monto pagado el año anterior. Agregó que su gobierno trabaja en un esquema para que las personas que no puedan solventar su renta por la crisis generada por la emergencia sanitaria no se queden sin hogar, apelando por solidaridad de los propietarios.
En el contrato se establecen una serie de obligaciones y derechos que ambas partes deben cumplir. Por ejemplo, si no se ocupa el piso en 3 meses, el inquilino adquiere el derecho a ser realojado en la contrato de compraventa de vehiculo mexico vivienda durante 3 años, también puede exigir una indemnización por daños y perjuicios ocasionados por el desalojo o también puede solicitar una mensualidad del alquiler por cada año que le quedase hasta completar los tres años. Todo esto se puede solventar si se demuestra que la ocupación no se llevó a cabo por una causa de fuerza mayor.
En caso de que esto no suceda, el arrendatario puede negarse a pagar el nuevo monto y, si es necesario, llevar el caso ante las autoridades competentes. Antes de comprometerse como propietario o inquilino, asegúrese de comprender las leyes estatales de su jurisdicción. Entre otras cosas, prevé las posibilidad de que el locatario realice las reparaciones urgentes, si pasaron 24 horas de que notificó al locador y no obtuvo respuestas. “Es total y completamente violatoria de nuestra Constitución porque pretende quitarle sin derecho, sin argumento alguno, la propiedad a alguien para, sin pago alguno y sin orden judicial, dárselo a otro”, sostuvo durante la reunión de la Comisión Permanente del Congreso local realizada el 15 de julio.
Para los efectos de este Capítulo el contrato de arrendamiento debe otorgarse por escrito, la falta de esta formalidad se imputará al arrendador. En respuesta, la diputada Martha Ávila señaló que el propósito de la iniciativa es garantizar la vivienda durante una crisis, a través de garantizar los derechos del arrendatario y de dar un marco legal para la conciliación. Para el legislador, esta traslada la responsabilidad sobre el derecho a la vivienda del Estado a los particulares, cuando el gobierno capitalino no ha dado apoyos para rentas y ha considerado inviables otras ideas como la del ingreso mínimo vital. Finalmente, la CEO destacó que elaborar contratos de arrendamiento claros y completos, mantener una comunicación respetuosa, así como llevar un registro detallado de todas las actividades relacionadas con la renta de la mano de la tecnología, son elementos clave para tener un arrendamiento exitoso. Por lo que la compañía comparte Cómo protegerte legalmente de tus arrendatarios, una guía con leyes y normativas en materia inmobiliaria que protegen tanto al inquilino como al arrendador. Si por un milagro divino el propietario de un inmueble llegara a ganar un juicio y se le concediera en desalojo, éste no podrá ejecutarse si su inquilino no es notificado con dos meses de antelación para que busque dónde irse… claro, con el apoyo del gobierno.
